Сколько жилья построят в году. Коммерческие условия аренды в ТЦ России

«Президент назвал жилищное строительство одним из главных и приоритетных проектов развития страны. И для Москвы это также является приоритетом. К сожалению, обеспеченность жильем в столице пока не самая высокая», - сказал Сергей Собянин .

По его словам, помимо возведения жилых домов важно учитывать еще целый ряд параметров жилищного строительства.

«В первую очередь - это качество жилых домов. На примере района Северный можно хорошо сравнить «панельки», которые были построены 15-20 лет тому назад, и новые современные качественные дома, которые строятся здесь», - пояснил Сергей Собянин .

Мэр отметил, что немаловажным фактором является комфортная для человека городская среда - благоустройство дворов, планировка подъездов.

Заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин рассказал, что в первой половине 2016 года введено около 1,5 млн «квадратов» жилья.

«В этом году мы точно видим, что ввод жилья будет на уровне прошлого года. У нас по плану - строительство минимум 3,1 миллиона квадратных метров, но совершенно точно введено будет больше», - подчеркнул М. Хуснуллин.

Напомним, особенность жилого комплекса «На Дмитровском шоссе» в том, что здесь используются только экологически чистые материалы. Это не безликие многоэтажки, а яркие дома с индивидуальными фасадными решениями.

Квартиры имеют удобную планировку. Здесь предусмотрены большие комнаты, кухни, прихожие, просторные светлые лоджии. Площади квартир варьируются от 41 до 82 кв. м - здесь есть одно-, двух- и трехкомнатные.

Проект ЖК «На Дмитровском шоссе» - принципиально новый взгляд на городское жилье. Его разрабатывали российские специалисты совместно с известным итальянским бюро IOSA GHINI ASSOCIATI.

Строительство поделено на два этапа, каждый включает по пять корпусов. Первые пять домов уже построены.

На территории жилого комплекса реализована концепция «двор без машин» - здесь нет движения автомобилей, дворы отведены под зоны отдыха для детей и взрослых. Для удобства автовладельцев построят многоуровневый наземный паркинг.

МФК «Царская площадь» в Москве на Ленинградском проспекте

Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги года на рынке апартаментов Москвы. Объем предложения снизился на 11,6%. Доля апартаментов в общей структуре рынке жилья также сократилась: с 27% до 22%. Средняя цена квадратного метра за год выросла на 9,2%.

По данным «Метриум Групп», по итогам 2016 года на рынок апартаментов вышло 26 новых проектов, что сопоставимо с динамикой последних лет. В 2015 году стартовали продажи в 24 комплексах, в 2014 году – в 26 объектах. Также в закрытые продажи поступил ЖК MOSS Apartments (Девелопер – Adwill Management).

Проекты с апартаментами, вышедшие на рынок в 2016 году:

		Старт продаж			Девелопер (Застройщик)
	«Воробьев дом»[*1]
	«Букинист»[*2]
	«Царская площадь»
	«Резиденции композиторов» 2 (AFI Residence Paveletskaya)
	«Восток»				«Гостиница «Восток»
	бутик-отель Stand Art[*3]				«Московская девелоперская группа»
	«Резиденция на Покровском бульваре»				«Лидер-Инвест»
	«Большевик»
	«Золоторожский»				«Стимул»
	«Отражение»				«Укрросметалл»
	«Город на Рязанке»3
					Renaissance Development
	«Резиденция Тверская»				«КОВАКС»
					Central Properties
	«Cмольная, 44»				«Автоевросервис – М»
	«Софийский»				«Трансстройинвест»
					«ВМС Девелопмент»
	«Пресненский вал 21»
	«Барбарис»
	«Орехово. Дом у парка»				«ОРЕХОВО»

Источник: «Метриум Групп»

*1 Продажи апартаментов открылись в 2016 году, однако квартиры в проекте предлагались и ранее.

*2 Бронирование велось с 2015 года, в 2016 году стартовали официальные продажи.

*3 К концу года продажи не осуществлялись.

*4 К концу года апартаменты были переведены в квартиры.

Несмотря на высокую девелоперскую активность, объем предложения в течение года снижался, и к концу декабря коррекция составила 11,6%. Как отмечают аналитики «Метриум Групп», причин отрицательной динамики несколько. В течение года были приостановлены продажи 14 проектов, еще в нескольких комплексах был значительно уменьшен объем экспозиции. Кроме того, существенный объем апартаментов был выкуплен АИЖК для создания базы лотов арендного жилья.

Также продолжилась тенденция перевода апартаментов в жилье. Статус квартир получили лоты в комплексе Bunin (Vesper), «Резиденции «МОНЭ» (AB Development) и частично – в МФК «Савеловский Сити» (MR Group).

Таким образом, в конце 2016 года на рынке экспонировалось 9 025[*5] апартаментов (657 тыс. кв. м) в 98 комплексах. Доля апартаментов в общей структуре рынке жилья составила 22% (в декабре 2015 года – 27%, в 2014 года – 36%).

Преобладающая часть предложения приходилась на бизнес-сегмент – 56,5% (-1,5 п.п. к декабрю 2015 г.). Оставшуюся часть разделили между собой апартаменты массового и элитного сегментов: 22,3% и 21,3% соответственно. Доля первых снизилась за год на 3 п.п., вторых, напротив, выросла (на 4,5 п.п.).

*5 В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации объем предложения для ряда комплексов был рассчитан экспертно, исходя из общего количества апартаментов по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.

Структура предложения апартаментов по классам (по количеству апартаментов, внутренний круг – 4 кв. 2015 г., внешний – 4 кв. 2016 г.):

Источник: «Метриум Групп»

По данным «Метриум Групп», в структуре предложения по округам произошли существенные изменения. Лидирующую позицию по объему апартаментов занял ЦАО – 27,8%, ранее находившийся на втором месте. Годовой прирост составил 5,4 п.п. На вторую строчку опустился САО (25,5%), доля которого сократилась на 12,3 п.п. На третье место поднялся ЗАО (16%,+7,7 п.п.).

Распределение объема предложения по округам г. Москвы (проекты):

Распределение объема предложения по округам г. Москвы (апартаменты):

Источник: «Метриум Групп»

По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», в конце 2016 года средняя цена кв. м на рынке апартаментов составила 291 025 руб. за кв. м. За год ценовой уровень вырос на 9,2%, тогда как в предыдущем году была отмечена отрицательная динамика (-6,7%).

В течение первых трех кварталов наблюдались незначительные колебания цены (в пределах ±1,5%). Основной рост зафиксирован в 4 квартале – 7,3%. Помимо повышения цен в проектах, причинами существенной положительной динамики в конце года послужил рост доли предложения в самом дорогом округе – ЦАО, а также снятие с продаж внушительного объема лотов с относительно невысокой ценой кв. м.

Динамика средней цены кв. м, руб.:

Источник: «Метриум Групп»

Наибольший рост средней цены за год отмечен в ЗАО и САО – 12,9% и 10,6% соответственно. Отрицательная динамика зафиксирована в трех округах: ВАО (-25,3%), СВАО (-2,1%) и ЦАО (-1,0%). Снижение на четверть среднего ценового показателя в ВАО обусловлено снятием с продажи одного из двух реализуемых в округе проектов, отличающегося более высоким уровнем цен.

Средняя цена кв. м с разбивкой по округам, руб.:

Источник: «Метриум Групп»

В конце 2016 года самые доступными предложениями апартаментов были:

Студия площадью 16,42 кв. м и стоимостью 2,28 млн руб. в гостинице «Восток»;

Студия площадью 16,03 кв. м и стоимостью 2,3 млн руб. в апарт-комплексе CleverLand;

Студия площадью 24,20 кв. м и стоимостью 2,5 млн руб. в студио-квартале «Царицыно».

Самыми дорогими апартаментами стали:

Пентхаус площадью 500 кв. м, стоимостью 1 558,9 млн руб. в доме NABOKOV;

Апартамент площадью 1 898,4 кв. м, стоимостью 1 006,2 млн руб. в комплексе «Башня Федерация»;

Пентхаус площадью 415,80 кв. м, стоимостью 914,8 млн руб. в МФК «Новый Арбат, 32».

Тенденции 2016 года

Снижение доли апартаментов. Несмотря на стабильно высокую динамику выхода новых проектов, объем предложения в сегменте сократился за год на 11,6%. На фоне продолжающегося увеличения количества экспонируемых квартир это привело к снижению доли апартаментов до 22%, что является самым низким показателем за последние четыре года.

Приостановка продаж проектов. По итогам года 14 комплексов были сняты с продажи. В некоторых проектах это временная акция для пересмотра цен или концепции, и можно ожидать возобновления продаж в следующем году. Однако на рынке есть примеры и заморозки объектов. Часть из них из-за банкротства девелопера, часть – из-за разрешительных проблем с документами.

Перевод апартаментов в квартиры. В 2016 году список успешных примеров перевода статуса апартаментов в квартиры пополнился новыми проектами. Тем не менее, практика так и не стала потоковой, массового перевода апартаментов в жилье рынок не увидел. По итогам года статус квартир получили лоты в комплексах: Bunin (Vesper), «Резиденция «МОНЭ» (AB Development) и частично в МФК «Савеловский Сити» (MR Group).

Появление крупных сделок. В прошедшем году зафиксированы две крупные сделки по выкупу апартаментов: в МФК Match Point и «Лайнер». В первом проекте количество проданных лотов составило около 800 штук (почти половина от общего объема по проекту), во втором – 295. Общая сумма двух сделок – 13 млрд руб.

Преобладание высокобюджетного сегмента. Рынок апартаментов по-прежнему остается высокобюджетным. Лоты бизнес- и элитного классов составляют преобладающую долю предложения – 77,7% (прирост за год – 3 п.п.). Причем, в условиях снижения реальных доходов населения, на рынке квартир отмечается обратная тенденция – увеличение доли массового сегмента (с 51% до 57%).

Рост цен. Средняя цена кв. м апартаментов продемонстрировала в 2016 году рост на уровне 9,2%. Нельзя игнорировать влияния существенных структурных изменений на положительную динамику общего показателя. Однако следует отметить, что и девелоперы активно повышали цены в своих проектах в течение всего года. Рост цен стал возможен благодаря высокой покупательской активности, несмотря на такие сдерживающие факторы, как отсутствие господдержки на рынке апартаментов и снижение бюджетов покупки квартир.

По оценкам компании «ИРН-консалтинг» (с использованием данных Росреестра), в прошлом году в Москве между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД было продано 975 500 кв. м новостроек (16 022 сделки). Всего в 2016 г. в продаже (по 214-ФЗ) находилось 70 жилых комплексов, в которых предусмотрено 4 010 200 кв. м квартир. «Таким образом, за год было реализовано 24,3% от общей площади жилья в этих проектах», - говорится в отчете «ИРН-консалтинга».

Традиционно наибольший объем сделок – 46,3% – пришелся на квартиры эконом-класса: за год застройщики продали более трети (31,1%) всех новостроек, выведенных в продажу. В комфорт-классе этот показатель составил 26,3%, в бизнес-классе – 12,7%.

Кто больше продал

Больше всего квартир продала в прошлом году ГК ПИК - около 156 200 кв. м, или 16% от общего объема поглощения в Москве между ТТК и МКАД. У этой же компании самый большой объем портфеля реализуемых проектов в границах старой Москвы - 1,1 млн кв. м жилья в 2016 г., подсчитали эксперты «Метриум групп». «Несмотря на то что в прошлом году девелопер вывел на рынок ряд новых проектов, «золото» ему обеспечило не это, а приобретение девелоперского бизнеса компании «Мортон», - говорится в исследовании «Метриум групп».

Результат ГК ПИК по продажам квартир более чем вдвое отделяет компанию от ее ближайшего конкурента - MR Group. По данным «ИРН-консалтинга», MR-Group продала в 2016 г. около 71 200 кв. м жилья (7,3% от общего объема сделок). При этом в реализации у компании находилось 776 900 кв. м проектов (данные «Метриум групп). На третьем месте по количеству проданных метров - "Донстрой", реализовавший 63 700 квадратов жилья. Всего эта компания в Москве реализует 863 600 кв. м жилья.

Четвертое и пятое места по количеству проданных метров занимают «Группа ПСН» и ЛСР , на каждую приходится по 6,5% объема поглощения, или от 63 000 кв. м до 64 000 кв. м проданного жилья («ИРН -консалтинг»).

В десятку лидеров по объемам продаж новостроек в столице вошли также «Группа ИФД Капиталъ», «Пионер», «РГ-девелопмент» и AEONCorporation. Эти компании в прошлом году продали от 38 000 кв. м до 47 000 кв. м жилья (3,9-4,8% от общего объема сделок).

По подсчетам «ИРН-консалтинга», всего топ-10 застройщиков Москвы в 2016 г. продали 644 100 кв. м жилья, что составило 66% от общего объема поглощения на рынке новостроек столицы от ТТК до МКАД. Общая площадь квартир в домах в экспозиции от этих застройщиков составляет 2 240 900 кв. м, или 55,9% всех запроектированных квартир в активно реализуемых новостройках столицы.

Темпы продаж топ-10 застройщиков выше среднерыночных: за год они реализовали 28,7% жилья в своих новостройках, выставленных на продажу. В то время как остальные 32 застройщика, работающие в столице между ТТК и МКАД, – 18,7% квартир в реализуемых корпусах.

По словам руководителя «ИРН-консалтинга» Татьяны Калюжновой, «большинство девелоперов, входящих в топ-10 по объемам продаж, реализуют крупные проекты площадью от 100 000 кв. м, многие из которых возводятся на месте бывших промзон». При этом высокие темпы продаж достигаются, как правило, «ценовым демпингом по сравнению с похожими по расположению проектами меньшей площади». «В противном случае сроки экспозиции крупных проектов будут растягиваться, а их экономическая эффективность снижаться», – отмечает Калюжнова.

Самым продаваемым проектом 2016 г. стал ЖК «Зиларт» группы ЛСР. В нем было продано 62 900 кв. м (6,5% от всех сделок с новостройками в Москве от ТТК до МКАД). На втором месте по продажам ЖК «Город», в котором было продано 53 000 кв. м (застройщик «Град инвест»). С небольшим отрывом от него на третьем месте расположился ЖК «Варшавское шоссе 141» (51 800 кв. м, ГК ПИК).

Как продаются новостройки в округах Москвы

В разрезе округов самый большой объем сделок пришелся на ЮАО и ЮВАО: 23,0% и 16,5% соответственно. Они стали лидерами продаж благодаря более низким ценам по сравнению с другими столичными округами. За 2016 г. в ЮАО и ЮВАО реализовано 34,0% и 32,3% всех квартир в новостройках, предлагающихся к продаже в этих округах. В СЗАО, ЗАО, САО и СВАО с похожими объемами предложения за прошедший год продано от 14,0% до 27,7% всех запроектированных квартир в активно реализуемых новостройках. Самые низкие объемы поглощения характерны для ЮЗАО и ВАО: 4,9% и 6,9% соответственно от суммарного количества сделок на рынке новостроек Москвы между ТТК и МКАД. Во многом это обусловлено дефицитом предложения в этих округах: здесь ограниченный выбор новостроек, а суммарная площадь запроектированных в них квартир – 150 000–170 000 кв. м. Для сравнения: в других округах этот показатель варьируется от 500 000 до 700 000 кв. м (данные «ИРН консалтинга»)

Кто больше построил

Любопытно, что по объему ввода жилья и апартаментов в старой Москве список лидеров выглядит совершенно иначе. Так, по подсчетам «Метриум групп», в 2016 г. больше всего жилья в столице ввела компания «Галс-девелопмент». Девелопер получил разрешения на ввод в эксплуатацию трех проектов: Wine House, «Сады Пекина» и «IQ-квартал», а также первой очереди жилого комплекса «Наследие». Суммарная площадь введенных квартир и апартаментов – 112 700 кв. м.

На втором месте - ГК «Пионер», который ввел 105 300 кв. м жилья. Этот объем приходится на два корпуса в ЖК «Life - Митинская экопарк» и три корпуса в ЖК «Life - Ботанический сад».

Замыкает тройку концерн «Крост» (100 000 кв. м). В 2016 г. «Крост» оформил разрешение на ввод шести корпусов в четырех жилых комплексах: «Невский», Union Park, Wellton Park и Wellton Park «Золотая миля».

В первую пятерку вошла компания «Интеко» (93 200 кв. м в проектах «Лайнер» и Balchug Residence) и компания ДСК-1 (ФСК «Лидер), которая ввела в ЖК «Некрасовка» несколько корпусов суммарной площадью 84 300 кв. м жилья.

Любопытно, что лидер по объему продаж квартир и размеру портфеля, ГК ПИК, по объему ввода жилья лишь на шестом месте (введено четыре корпуса в ЖК «Варшавское 141», 78 700 кв. м).

«Объем предложения стремительно растет, а темпы ввода падают. Столичный департамент градостроительной политики подсчитал, что в 2016 г. снижение объемов сдачи нового жилья в Москве составило 14%. По оценке экспертов нашей компании, в прошлом году не сдались вовремя более 45% заявленных к вводу новостроек. Это свидетельствует о том, что отдельные девелоперы сталкиваются с трудностями, испытывают проблемы с финансированием своих проектов. Как следствие, покупателям нужно быть предельно осторожными с выбором объекта для приобретения жилья», – прокомментировала управляющий партнер компании «Метриум групп» Мария Литинецкая.

Пятиэтажки Москвы: прошлое и будущее

Максим Стулов / Ведомости

Кирилл ХОЛОПИК, Институт развития строительной отрасли

По итогам 2016 года объявленный Росстатом ввод жилья составил 79,8 млн кв. м, что на 6,5% меньше аналогичного показателя прошлого года и на 5,2% — 2014-го. При этом индивидуальное строительство в 2016 году составило 31,6 млн кв. м, что меньше прошлого года на 10,2% (на 3,6 млн кв. м), а строительство многоквартирных домов — 48,2 млн кв. м, что скромнее результата 2015 года на 3,9% (на 1,9 млн кв. м).

Опубликованные Росстатом итоги являются предварительными. Как правило, к маю, по мере уточнения отчетности организаций, данные по вводу многоквартирных домов увеличиваются. Так, в январе 2015 года Росстат объявил итог ввода жилья за 2014 год, приведя цифру 81 млн кв. м. К маю же цифра выросла на 3,2 млн (84,2 млн кв. м). В январе 2016 года Росстат отчитался за 83,8 млн кв. м ввода жилья в 2015 году. К маю 2016 года эта цифра увеличилась на 1,5 млн (85,3 млн кв. м).

Поэтому можно смело прогнозировать, что итоговая цифра ввода жилья за 2016 год составит около 82 млн кв. м, при этом в секторе строительства многоквартирных домов уровень ввода сохранится на уровне 2015 года — около отметки 50 млн кв. м, что мы и год назад.

Почему на 10% упало индивидуальное строительство, а ввод многоквартирных домов не уменьшился? Этот факт объясняется тем, что государственная программа субсидирования ипотеки касалась только многоквартирных домов. Те граждане, которые строили индивидуальные дома за собственный счет, воспользоваться ею не могли.

Из этого можно сделать вывод: если бы такой программы не было, застройщики сдали бы жилья также на 10% меньше, т.е. не 50, а лишь 45 млн кв. м. Соответственно общий ввод не превысил бы 75 млн кв. м. Таким образом, мы можем оценить вклад субсидирования ипотеки в общие результаты по сдаче жилья в 2016 году.

Что касается 2017 года, то следует обратить внимание на два фактора. Во-первых, застройщики не снижают объемы незавершенного строительства жилья. Всего на стройплощадках сейчас одновременно возводится порядка 105—110 млн кв. м. Обычно годовой ввод жилья составляет чуть менее половины объема незавершенного строительства.

Во-вторых, рыночные ставки по ипотечным кредитам падают: они опустились ниже 12%. Например, Сбербанк, Газпромбанк, Уралсиб сохранили минимальную ставку на уровне 11,5%. Все это позволяет надеяться на то, что в текущем году, если не будет серьезных экономических потрясений, застройщики опять сохранят ввод жилья на прежнем уровне.

К негативным факторам можно отнести нарастающее снижение реальных доходов населения. Если в 2014 году оно составило 0,7%, в 2015 году — 3,2%, то в 2016 году — уже почти 6%. Это очень тревожные показатели с точки зрения источников финансирования жилищного строительства.

Но, во-первых, тенденция такова, что дальнейшего падения реальных доходов, скорее всего, не будет. Например, правительство уже объявило об индексации пенсий. В последние месяцы 2016 года Росстат фиксирует рост заработной платы — основного источника погашения ипотечных кредитов. Это предвестник того, что экономическая ситуация поправляется, появляются деньги, позволяющие гражданам покупать недвижимость. Все это может привести к оживлению покупок жилья, что должно позитивно повлиять на объемы ввода.

Следует отметить еще одну тенденцию. При 6,5-процентном падении ввода жилья снижение количества сданных квартир составило всего 1%. К маю, когда Росстат уточнит данные по вводу жилья, скорее всего, мы увидим рекордный показатель по количеству построенных квартир.

Иными словами, квартиры становятся меньше по площади. За три года средняя площадь квартир, возводимых застройщиками, уменьшилась почти на 10%, приблизившись к 50 кв. м. Уменьшением размеров квартир застройщики оперативно реагируют на изменение платежеспособности населения.

При индивидуальном строительстве этот механизм так не работает: ведь мало кто строит индивидуальные дома площадью менее 150 кв. м. Построить жилье с таким метражом в условиях падающих доходов гражданину сложно. Даже когда человек строит сам, экономя буквально на всем, все равно получается дорого. Поэтому большинство желающих улучшить свои жилищные условия сейчас отдают предпочтение покупке квартир.

Пока не начнется рост доходов, сектор индивидуального жилищного строительства будет продолжать стагнацию. Но если рост доходов населения возобновится, то возможно наращивание объемов ввода жилья.